Dans toutes transactions immobilières, la législation prévoit des diagnostics obligatoires à effectuer, dont l’État des Risques et Pollutions (ERP). Ce document fait mention de toutes les informations liées aux risques et effets de la pollution des sols et doit être remis aux futurs locataires et acheteurs du bien. Tour d’horizon sur ce diagnostic immobilier !
L’ERP, c’est quoi ?
Un logement, un immeuble ou un terrain non bâti peut toujours être exposé à des risques naturels et/ou technologiques, en raison de sa situation géographique. Les occupants (habitants, visiteurs…) courent par la même occasion un risque.
Outre les risques de catastrophes naturelles, ceux miniers, comme un effondrement de cavités souterraines, s’ajoutent aux risques recensés.
Avant de porter l’appellation ERP (état des risques et pollutions), ce diagnostic fut connu sous plusieurs désignations :
- ERNT, État des Risques Naturels et Technologies ;
- ERNMT, État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques ;
- ESRIS, État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols.
L’ERP est une synthèse des documents importants suivants :
- Le Plan de Prévention des Risques de la commune concernée ;
- L’historique des travaux de réfection ainsi que les dommages déjà subis par le bien ;
- Le relevé de présence éventuelle d’un risque de pollution des sols issu des bases CASIAS, BASOL et BASIAS ;
- La situation du bien sur le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols ;
- La notification de présence d’un bien immobilier en zone 3, du zonage réglementaire sur l’émission des sols en radon.
ERP, qui sont concernés ?
L’ERP s’inscrit parmi les diagnostics obligatoires, que ce soit en vente ou location d’un bien bâti ou non bâti. Il doit être effectué au moins 6 mois avant la signature de l’acte de vente ou du bail. L’absence de ce diagnostic entraîne la nullité de l’acte.
Ce diagnostic s’adresse à tous biens immobiliers, en vente ou en location, comme un terrain, une parcelle ou un ensemble de parcelles appartenant à un propriétaire ou à une indivision, un bâtiment, une résidence.
Le propriétaire doit faire réaliser ce diagnostic ERP si son bien est situé dans l’un des secteurs suivants :
- Zone à risque, déterminée par le plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels, approuvé au niveau de la préfecture ;
- Zone de sismicité des niveaux les plus élevés, à savoir niveau 2, 3, 4 ou 5 ;
- Zone à potentiel radon de niveau 3 ;
- Périmètre étudié dans l’élaboration d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou d’un plan de prévention des risques technologiques prescrit par le préfet ;
- Zone d’exposition aux risques, mentionnée par un plan de prévention des risques technologiques, approuvé par la préfecture.
En cas de doute, toutes ces informations sont disponibles en ligne, sur un site dédié. La liste des communes ainsi que les documents de référence pour remplir un état des risques et pollutions sont également fixés par un arrêté du préfet du département. Il est consultable en mairie ou en préfecture.
Qui doit réaliser le diagnostic ERP ?
Le propriétaire doit remplir lui-même le formulaire de l’état des risques et pollutions, selon les informations contenues dans l’arrêté municipal. Par ailleurs, il doit le faire avec l’aide d’un professionnel, qui intervient dans le cadre de la vente ou la location, comme un agent immobilier.
L’ERP est à annexer au bail ou à l’acte de vente, et daté et signé par le locataire ou l’acheteur. Le propriétaire doit tout de même en conserver une copie, pour prouver qu’il a bien remis le formulaire aux intéressés.
La durée de validité de ce document est de six mois. À défaut, il doit être refait.
Quels sont les objectifs de l’ERP ?
Le diagnostic ERP a pour objectif principal de vérifier qu’un immeuble est situé dans le périmètre de Plan de prévention des risques naturels, minier ou technologique. Ce document renseigne également sur le statut de ce Plan ainsi que sur les éventuels travaux liés aux risques déjà enregistrés sur le bien.
Il permet également de renseigner les locataires et les acheteurs sur le niveau d’exposition au radon, au séisme et à divers facteurs de pollution du sol.
Quelques textes de référence sur l’ERP
L’ERP est encadré par une réglementation plus ou moins stricte, que sont :
- Le Code de l’environnement, en ses articles L125-5 à 7 et R125-23 à 27 ;
- L’arrêté du 18 décembre 2017 ;
- L’arrêté du 13 juillet 2018 modifiant l’arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques.
En cas de vice de conformité, notamment en cas d’absence d’ERP ou d’erreur de contenu, le locataire ou l’acquéreur est tenu de demander la nullité de l’acte par voie judiciaire ou la révision à la baisse du montant du loyer en cas de location. Outre le tribunal, le locataire ou l’acheteur peut également saisir le service des fraudes rattaché à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Cet organisme peut infliger une amende de 300 000 euros ainsi qu’une peine de deux ans de prison, au propriétaire.
Dans ce cas, la responsabilité du propriétaire est engagée, notamment si la fausse information ou la non-transmission du diagnostic est volontaire.
